Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование.
В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
- быть физически возможным, т. е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
- быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:
- Анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности. Анализ инфраструктуры района расположения.
- Анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту. Анализ конкурентной среды.
- Определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка.
- Разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка.
- Рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон.
- Определение группы потенциальных потребителей (арендаторов). Прогноз уровня доходов (арендных ставок). Позиционирование объекта.
- Рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта.
- Заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
Объектами анализа могут выступать земельные участки до 30 га, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные территории, пр.