Исследование индустриальной недвижимости Industrial Space Across the World. Лучшими на этом рынке были в прошлом году Центральная и Восточная Европа, а также Южная Америка. Кроме того, теперь известно, где находятся самые дорогие склады мира. /портал "Собственник"
Компания Cushman & Wakefield провела исследование индустриальной недвижимости Industrial Space Across the World. Лучшими на этом рынке были в прошлом году Центральная и Восточная Европа, а также Южная Америка. Кроме того, теперь известно, где находятся самые дорогие склады мира.
Согласно результатам исследования «Индустриальная недвижимость мира» (Industrial Space Across the World), ежегодного издания, публикуемого консультантами в области недвижимости Cushman & Wakefield, в прошлом году рынки аренды индустриальных помещений во всем мире за небольшим исключением зафиксировали снижение роста ставок. Средние показатели роста снизились с 6,1% (это цифры за 2007 год) до 2,4%. Как отмечают аналитики Cushman & Wakefield, к концу года влияние мирового финансового кризиса уже отмечалось во всех регионах мира, сильнее всего пострадали развитые рынки Северной Америки и Западной Европы, на которых стагнация была заметна уже год назад.
Лидеры и аутсайдеры
Другая картина наблюдалась в Южной Америке – здесь ставки за год выросли на целых 12,4%. А рекордные показатели роста ставок отмечены в Бразилии, в Рио-де-Жанейро. За год ставки здесь показали 46% роста (для сравнения: в США и Канаде эти показатели, напротив, снизились на 0,4%). «В 2008 году Бразилия имела хорошие показатели на рынке индустриальных и складских помещений, что мы связываем с улучшением экономической ситуации в стране, – комментирует Марио Серджио С. Гургейра, Cushman & Wakefield Бразилия. – В результате мы наблюдали рост потребительского спроса и уровня продаж, строительства новых складских объектов и уровня транспортировок. Несмотря на вероятность того, что спрос в ближайшие месяцы будет падать, строительство новых проектов будет продолжаться из-за высокого спроса на качественную индустриальную недвижимость».
Центральная и Восточная Европа также демонстрировали рост ставок – 6,7% за 2008 год, это почти уровень предкризисного 2007-го. Активностью отличались рынки Польши и Украины: спрос на тот небольшой объем качественных складских помещений, которым располагают эти страны, оставался высоким на всем протяжении 2008 года, за исключением последних месяцев. В итоге за год арендные ставки в Польше выросли на 28%. В украинской столице (Киев) рост составил 25%.
Фердинанд Хлобил, руководитель направления индустриальной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы, Cushman & Wakefield, объясняет зафиксированные исследованием тенденции сдвигом производства на Восток: «Регион Центральной и Восточной Европы на протяжении последнего десятилетия имеет более высокие показатели, как по объемам строительства, так и по занятости помещений, по сравнению с более развитыми европейскими соседями. Главной движущей силой такого роста стал сдвиг производства и дистрибуции с Запада на Восток. Мы ожидаем, что такая тенденция получит продолжение, что связано главным образом с тем, что примерно 40% населения Европы сосредоточено именно в регионе ЦВЕ», – говорит эксперт.
Потребительский рынок в этих странах имеет большой потенциал для роста, уверенФердинанд Хлобил, так что и рынок индустриальной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы продолжит развитие в среднесрочной перспективе, несмотря на глобальный экономический кризис.
Золотые склады
Слава самой дорогой точки мира для аренды индустриальной недвижимости досталась лондонскому аэропорту Хитроу. В 2008 году стоимость аренды здесь составила 185евро за кв.м в год. На втором месте оказался Токио (179евро за кв.м в год соответственно), на третьем – Дублин (157евро соответственно). Надо сказать, что столица Ирландии год назад уверенно держала второе место, а вот лондонский Хитроу свои позиции не сдает уже восьмой год подряд – именно столько времени эта точка мира считается самой дорогой для аренды складской недвижимости. С одной стороны, цифра в 185евро за кв.м в год не выглядит шокирующей.
С другой – надо учитывать и площадь складских помещений. Так, например, когда в 2007 году оператор аэропортов компания British Airports Authority (BAA) заявила о намерениях выставить на торги офисные и складские помещения в районе Хитроу, самым заманчивым лотом называли BA Cargo Centre площадью в 40тыс.кв.м. Нетрудно подсчитать, что аренда такой огромной площади по заоблачным ставкам обошлась бы в 7млн 400тыс. евро в год. А «уголок» в 1000кв.м может стоить 185тыс.евро в год. Для сравнения: столько стоит дом в португальском стиле на большом земельном участке в Гоа или огромная квартира с панорамным видом на океан в самом дорогом районе Винья дель Мар (Чили).
«Хотя Западная Европа по-прежнему имеет самую дорогую индустриальную недвижимость в лице лондонского Хитроу, рост арендных ставок в 2008 году здесь сильно замедлился, – комментирует Барри Дэвид, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. – В 2008 году в большинстве стран Западной Европы арендные ставки пытались продержаться, несмотря на падение спроса. Рост объемов вакантных площадей стал распространенной тенденцией на многих индустриально развитых ранках, и ожидается, что эта тенденция получит свое продолжение и в 2009 году».
Киев вытеснил Москву
Свое исследование ценовой динамики в сегменте аренды складских помещений провела и компания Colliers Int. Небезынтересно, что, согласно полученным данным, Киев по итогам 2008 года вошел в десятку самых дорогих городов по стоимости аренды индустриальных помещений. А вот Москва на этот раз в топ-лист не вошла и занимает всего лишь 11-е место, отмечают аналитики Colliers Int. Три самых дорогих города, согласно их исследованию, это Токио (201,29евро за кв.м в год), лондонский Хитроу (соответственно 161,79евро) и Осло (146,39евро за кв.м в год).
Отметим, кстати, что по версии Cushman & Wakefield в десятку лучших не вошли ни российская, ни украинская столицы.
Что касается России, то сейчас, по данным компании Blackwood, московский рынок коммерческой недвижимости находится в стадии снижения арендных ставок по всем сегментам. В области складской недвижимости, по словам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, ставки арендысейчас составляют в среднем 5500–7500руб. за кв.м в год для класса А, 4500–5500руб. за кв.м в год для класса В и 2500–4000руб., соответственно, для С-класса. Все цифры указаны с учетом расходов. Помимо прямого снижения ставок, арендаторы складских помещений могут сэкономить на аренде за счет предлагаемых собственником бонусов: теперь в ставку, как правило, сразу включается расходная часть (раньше это не было принято на московском рынке). Это сокращает расходы на 20-25%. Кроме того, собственники складских помещений охотно идут на скидки, размер которых определяется индивидуально и вполне может достигать 30% по некоторым предложениям.
Приложение 1. Самые дорогие города мира для арендаторов индустриальной недвижимости (общие затраты в ?), 2008, данные Cushman & Wakefield:
Место
Город
Стоимость
1
Лондон, Хитроу
185,03
2
Токио
179,48
3
Дублин
157,50
4
Женева
144,41
5
Лондон,
Хэммерсмит
143,72
6
Сингапур
139,20
7
Хельсинки
138,00
8
Тель-Авив, аэропорт
Бен Гурион
129,81
9
Meouyan Сорек,
Ришон ЛеЗион
129,81
10
Осло
127,00
Приложение 2. Аренда производственно-складских помещений (данные RRG):
Количество
Общая площадь,тыс. кв. м
Средняя площадь, тыс. кв. м
Средняя ставка, $/кв.м/год
Январь 2008
176
194
1,10
286
Февраль 2008
189
164
0,87
274
Март 2008
203
208
1,03
293
Апрель 2008
190
219
1,15
285
Май 2008
193
286
1,48
293
Июнь 2008
194
222
1,15
310
Июль 2008
165
247
1,50
287
Август 2008
158
160
1,02
325
Сентябрь 2008
206
281
1,36
296
Октябрь 2008
257
301
1,17
318
Ноябрь 2008
258
351
1,36
274
Декабрь 2008
313
510
1,63
264
Январь 2009
232
461
1,99
225
Февраль 2009
422
658
1,56
207
Приложение 3. Продажа производственно-складских помещений (данные RRG):
Количество
Общая стоимость, млн $
Общая площадь,тыс. кв. м
Средняя площадь, тыс. кв. м
Средневзвешенная цена, $/кв. м
Январь 2008
69
1228
477
6,91
2577
Февраль 2008
72
1279
484
6,72
2644
Март 2008
68
1144
420
6,18
2723
Апрель 2008
78
1349
500
6,42
2695
Май 2008
71
949
358
5,04
2654
Июнь 2008
75
1026
372
4,96
2759
Июль 2008
80
1504
513
6,41
2931
Август 2008
71
1380
461
6,49
2993
Сентябрь 2008
74
1211
472
6,38
2565
Октябрь 2008
92
1502
577
6,27
2605
Ноябрь 2008
88
1344
560
6,36
2399
Декабрь 2008
91
1348
593
6,52
2273
Январь 2009
65
951
456
7,01
2086
Февраль 2009
74
861
474
6,41
Анна Соловьева,
портал "Собственник" от 19.03.2009 г.
