Помещения свободного назначения (ПСН) на первых этажах жилых домов — достаточно популярный формат для тех, кто только начинает свое дело. Что может предложить им московский рынок коммерческой недвижимости сегодня? /Недвижимость и Цены
Помещения свободного назначения (ПСН) на первых этажах жилых домов — достаточно популярный формат для тех, кто только начинает свое дело. Чтоможет предложить им московский рынок коммерческой недвижимости сегодня?
Опомещениях свободного назначения также говорят — «без конкретной технологии», поэтому собственник вправе использовать их по своему усмотрению, например, может разместить здесь банк, аптеку, салон красоты, кафе, магазин, фитнес-, медицинский центр, супермаркет, офис или организовать арендный бизнес.
Чтокасается площадей, то, по данным экспертов компании «НДВ-Недвижимость», большая часть (44%) предложения в жилых комплексах — это помещения размером от 50 до 150кв.м, 38% — 150–300кв.м, 8% — 300–500кв.м и всего 4% — до 50кв.м.
Еслиже говорить о рынке в целом, то к исходу лета объем предложения ПСН по общей площади вырос на 48%, а по количеству — на 10% и составил 275 объектов общей площадью 244тыс.кв.м, отмечают в компании RRG.
Основной спрос покупателей помещений свободного назначения сосредоточен на небольших площадях — от 50 до 150кв.м (59%). Достаточно высок интерес (26%) и к объектам размером 150–300кв.м. Авот ПСН в 500кв.м и выше привлекают лишь 2% покупателей.
Восновном потенциальных собственников и арендаторов интересуют помещения с отдельным входом, находящиеся вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, то есть расположенные на первой линии домов. Важна также близость к станциям метро и остановкам общественного транспорта. Иными словами, спросом пользуются объекты с высокой проходимостью и хорошей пешеходной доступностью. Соответственно, и стоимость таких помещений выше. Кроме того, на цену конкретного объекта влияет близость к центру города, имидж района в целом и уровень жизни населения, считают в «НДВ-Недвижимости». Например, в Академическом районе и Черемушках, несмотря на удаленность от Садового кольца, коммерческие площади на первых этажах жилых комплексов могут стоить до 8500долл./кв.м. Кроме того, на уровень цен влияет класс жилого комплекса. Так, в клубных домах, расположенных на небольшой удаленности от МКАД, стоимость коммерческого квадрата достигает 4000долл./кв.м.
Кстати, в компании RRG отмечают, что ближе к концу лета средневзвешенная цена по ПСН повысилась на 4% и составила 4335долл./кв.м, что соответствует уровню прошлого года. Впрочем, аналитики объясняют этот факт появлением в июле на рынке дорогого и крупного объекта на улице Никольской. Его площадь составила 8800кв.м, цена — 13298долл./кв.м.
Между тем в большинстве случаев стоимость дифференцируется в зависимости от размера помещения. Цена 1кв.м ПСН площадью более 300кв.м обычно ниже, чем в помещении, занимающем 50 или 100кв.м.
Большинство вариантов, имеющихся на первичном рынке, предлагают в основном без отделки (98%), и тогда собственник, приобретая объект, может оформить его в соответствии с выбранным форматом бизнеса. При этом застройщик минимизирует риски — при продаже помещений сохраняет многофункциональность площадей. Стоимость отделки колеблется в диапазоне от 5000 до 20000руб./кв.м — в зависимости от предполагаемого формата использования помещений: офис, магазин (аптека, банк) обходятся дешевле, салон красоты (медицинский центр, стоматология), ресторан (кафе) — дороже.
Чтокасается ограничений по использованию ПСН, то, размещая свой бизнес, необходимо учитывать, например, что для заведений, расположенных на первых этажах жилых комплексов, режим работы возможен только до 23 часов (в соответствии с указом правительства Москвы). Кроме того, некоторые жилые комплексы находятся на огороженной территории. Таким образом, объекты, расположенные здесь, будут ориентированы в основном только на жителей комплекса, что ограничит круг потенциальных покупателей и арендаторов этих помещений.
Энергомощности, выделяемые на помещения свободного назначения, как правило, стандартны — 0,2кВт/кв.м (установлены Мосэнерго). Однако для супермаркетов и ресторанов этих мощностей недостаточно, поэтому использование помещений под такие виды бизнес-деятельности оговаривают с застройщиком жилого комплекса заранее.
Система вентиляции и кондиционирования в нежилых помещениях естественная, чего опятьже недостаточно для организации в них ресторанов и продуктовых магазинов. Но эту проблему собственники могут решить самостоятельно, установив, например, отдельные вентиляционные короба.
Соответствие форматов бизнеса, организованного в ПСН, и необходимых площадей
Формат бизнеса
Площадь,
кв. м
Супермаркет (формат «у дома»)
250–500
Фитнес-центр
600–1500
Ресторан
200–1000
Кафе
150–300
Аптека
60–100
Банк
100–200
Салон красоты
100–200
Стоматология (медцентр)
150–300
Магазины сопутствующих товаров
30–120
Офис
20–200
Источник: компания «НДВ-Недвижимость»
При покупке нежилых помещений чаще всего собственник получает одну выделенную телефонную линию. Если этого недостаточно (для офисов), он подписывает договор с провайдером для подключения дополнительных оптоволоконных линий или установки мини-АТС.
Николай Петров,
Недвижимость и Цены от 13.09.2010 г.
