Незадолго до начала кризиса в Москве и ряде других городов началась тяга к объединению сегментов: стали появляться объекты, сочетающие в себе сразу несколько функций. /Недвижимость и Цены
В коммерческой недвижимости существует четкое разделение на офисы, апартаменты, гостиницы, торговлю — каждый сегмент требует особого подхода к проектированию и эксплуатации. Однако незадолго до начала кризиса в Москве и ряде других городов началась тяга к объединению сегментов: стали появляться объекты, сочетающие в себе сразу несколько функций.
Как ни парадоксально, кризис сделал многофункциональные комплексы (МФК) еще более востребованными. Одна из причин — растущий интерес инвесторов к гостиницам и апартаментам. О перспективах этого формата коммерческой недвижимости рассказали ведущие профессионалы рынка, собравшиеся на конференцию «Многофункциональные комплексы России».
Три буквы, а сколько смысла!
В отношении МФК существует очень большая терминологическая путаница. С легкой руки чиновников этот термин прочно вошел в журналистский обиход за несколько лет до того, как появились сами объекты. В результате диапазон форматов недвижимости, именуемых в разных источниках МФК, чрезвычайно широк — от обычных торгово-развлекательных центров (ТРЦ) до целых кварталов комплексной застройки, включающих в себя жилье, парковки, социальные и торговые объекты. Прошедшая конференция отнюдь не способствовала поиску общего знаменателя, поскольку компания, продвигающая на рынок проект под вывеской МФК, очевидно, не захочет отказываться от этого термина в угоду научной истине.
Немного истории
Большинство экспертов при определении МФК склоняются к содержанию англоязычной дефиниции mixed use (дословно «смешанное использование»). Это больше, чем формат коммерческой недвижимости, — по сути, градостроительная концепция.
За рубежом начиная с 1930-х гг. в градостроительстве преобладала идея раздельного функционального зонирования — мегаполис делился на спальные районы, промзоны и центр деловой активности. В Советском Союзе обозначенная концепция в полной мере нашла развитие после войны, когда на Западе от нее уже отказывались. В Москве этот подход привел к освоению вновь присоединенных к городу территорий по принципу жесткой функциональной привязки: возникли не имеющие транзитных транспортных связей огромные клинья промзон, жилых анклавов и природных территорий. С приходом рынка в столице возобладала концепция смешения функционала. Это привело к выводу промзон и активному строительству офисных и особенно торговых объектов в периферийной части города. Логическим продолжением этого градостроительного процесса стало возникновение идеи комплексной застройки, а в сфере коммерческой недвижимости — начавшееся возведение МФК.
Мнения разошлись
По словам Дениса Колокольникова, генерального директора RRG, в коммерческом девелопменте под термином МФК (или mixed use) чаще всего понимают объекты, выполняющие три функции и более, имеющие независимый спрос. Эксперт подчеркивает, что обычный ТРЦ не укладывается в эти рамки, поскольку кинотеатр-мультиплекс, фуд-корт и детская площадка — не более чем парадигма торговой функции объекта: люди приходят туда тратить деньги. Совсем другое дело — офисы, где деньги зарабатывают, или апартаменты, которые арендуют или покупают, чтобы там жить.
Впрочем, некоторые эксперты все же причисляют ТРЦ к МФК. Среди них — Екатерина Гроссет, руководитель департамента развития компании «Авгур Эстейт», которая также считает, что для МФК достаточно сочетания двух функций: например, торговля плюс развлечения, гостиница плюс офисы, офисы плюс склад, гостиница плюс жилье и т. д.
К СВЕДЕНИЮ
Обычно апартаменты занимают верхние этажи в высотных МФК. Над ними иногда бывает еще некая эксклюзивная надстройка, например панорамный ресторан. Но есть исключения. Так, в самом большом МФК мира (дубайский Burj Khalifa высотой 828 м) наверху расположены офисы.
