В центре столицы сохранилось множество исторических домов, в состав которых прежде входили различные помещения или даже отдельно стоящие строения для прислуги, дворников, конюхов и прочих представителей низшего сословия, что обеспечивали комфортное проживание господ.
Бывшие конюшни московских городских усадеб, комнаты для прислуги и дворницкие не пустуют
В центре столицы сохранилось множество исторических домов, в состав которых прежде входили различные помещения или даже отдельно стоящие строения для прислуги, дворников, конюхов и прочих представителей низшего сословия, что обеспечивали комфортное проживание господ.
В новый мир!
После революции дворянские усадьбы, купеческие особняки, доходные дома превращались в коммуналки, общежития «социалистического быта», их приспосабливали под различные частные конторы, госучреждения. Новые хозяева старались при этом задействовать любые помещения: дворницкие, комнаты для прислуги, поварские, хозяйственные «службы» — конюшни, флигели, сараи и т.д.
«По окончании гражданской войны и по мере налаживания мирной жизни и становления нового строя прирост населения крупных городов был очень бурным: сюда бежали от коллективизации, на новые промышленные предприятия рекрутировались рабочие и т.п. После Великой Отечественной войны проблема дефицита жилья усугубилась массовыми разрушениями, – рассказывает Сергей Крючков, директор по проектированию компании Rose Group. – В результате, любой угол обживался и даже вспомогательные постройки не были исключением».
В 60-е годы по мере введения в эксплуатацию массового индустриального жилья коммуналки начинают постепенно расселяться, продолжает эксперт. Флигели и дворницкие, служившие жильем в 30-е и 40-е годы, переводятся в нежилой фонд. В последние советские годы многие исторические здания в центре Москвы оказались заняты различными конторами, включая ряд доходных домов в районе Арбата и Пречистенки, изначально построенных как роскошное жильё. В 90-е многие советские организации, превратившиеся в акционерные общества, но не справлявшиеся с рыночной конкуренцией, существовали в основном за счёт сдачи в субаренду занимаемых ими площадей. «По существу, основной метод редевелопмента в исторической части Москвы и Санкт-Петербурга состоял тогда в покупке таких умирающих компаний, единственным ценным активом которых была принадлежащая им недвижимость», – констатирует Сергей Крючков.
Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании «БЕСТ-Новострой», отмечает, что пожар 1812 года погубил практически всю деревянную Москву: «Основная часть наших памятников относится ко второй половине XIX-началу XX века. И Октябрьская революция 1917 года весьма серьёзно повлияла на дальнейшую судьбу многих из них. А новое потрясение пришло с приватизацией 1991 года, когда значимая часть исторических объектов в центре столицы заимела частных собственников и начала использоваться под их нужды, в основном личный особняк, представительство крупной компании или банка».
Оптом и в розницу
«Отношение к историческим объектам у покупателей элитной недвижимости разное, в зависимости от их статуса и ценности для государства и истории, –утверждает Егор Левченко, директор департамента коммерческой недвижимости Kalinka Group. – С одной стороны, старинные объекты всегда находятся под пристальным вниманием инвесторов, которые стараются заполучить дефицитный товар. Особым спросом пользуются особняки в аварийном состоянии, стоимость которых после реконструкции может возрасти в десятки раз. С другой стороны, владение объектом, являющимся памятником архитектуры, влечёт проблемы с перепланировкой, переоборудованием и так далее, вплоть до согласования количества розеток в помещении».
«Постройки, примыкающие к историческому зданию, принадлежавшие когда-то владельцу роскошного особняка, выполнявшие функции конюшен или людских, обычно составляют комплекс вместе с основным зданием, и точно так же охраняются государством, – продолжает эксперт. – Это значит, что владение ими налагает на собственника такую же ответственность, как и владение дорогим особняком. Поэтому подобные строения редко приобретаются отдельно, хотя такие случаи известны.
Дом Дениса Давыдова на Пречистенке после его смерти обзавёлся двумя флигелями, долгое время служившими новой хозяйке в качестве лавок и мастерских. Сегодня усадьба отреставрирована и находится в частных руках. Известное кафе на Поварской улице, д. 52/55, с. 2 разместилось прямо в здании бывшей конюшни.
Стоимость подобных предложений формируется не в зависимости от их исторической ценности, а в зависимости от локации. К примеру, средняя ставка аренды на Поварской улице составляет 35 тыс. руб. за кв. м в год. Примерно столько заплатит арендатор, допустим, той же бывшей конюшни в этой локации, и возможно, даже не будет знать, для чего использовалось когда-то помещение, в котором сегодня он открыл кафе.
Очевидно, что стоимость покупки или аренды здания-пристройки, флигеля или бывшей дворницкой будет значительно ниже стоимости офисного особняка, к которому они примыкают. Но размер платы будет формироваться с учётом транспортной доступности места и пешеходного трафика».
«Настоящая практика не делит участки с ансамблем исторических зданий, сегодня они реализуются единым лотом, – уверяет Оксана Дивеева. – Однако есть примеры, когда в силу разных причин (как правило, наследие приватизации 1990-х) земельные участки под комплексом зданий усадеб межевались и лоты реализовывались отдельно».
По информации эксперта, в настоящее время в элитном сегменте продаётся полностью реконструированный флигель (вентиляция, кондиционирование) площадью 577 кв. м с огороженной территорией и паркингом на 15 машиномест в районе Таганки: подвал, два этажа и мансарда стоимостью в 6 млн долларов. Реализуется также одноэтажный флигель с антресолями (предмет охраны не выявлен) в районе Ордынки, площадью 575 кв. м. Впрочем, данный лот реализуется вместе с другим флигелем с антресолями. Общая площадь 465 кв. м, в том числе подземная часть — 129 кв. м. Лоты имеют совместный участок площадью 6 соток. Общая стоимость тоже 6 млн долларов.
