Исследование консалтинговой компании RRG и ГК «Склады России» показывает, что в результате планируемых преобразований территории зон КРТ объём складских площадей внутри МКАДа может сократиться на 3-3,5 млн. кв. м в ближайшие 10-15 лет. Сокращение складских площадей в пределах МКАД уже 3 года приводит к повышению арендных ставок, снижению вакансий и стимулирует развитие новых форматов. Набирают популярность схемы Built-to-Suit (BTS) и Built-to-Rent (BTR), позволяющие девелоперам и арендаторам выстраивать гибкие модели сотрудничества.
На данный момент общий объем складов внутри МКАД составляет около 4 млн. кв.м, в буфере 10 км от МКАД около 4,4 млн. кв.м. Программа комплексного развития территорий (КРТ) и модернизация промышленных зон стремительно меняют ландшафт рынка складской недвижимости в столице. Совместное исследование RRG и ГК «Склады России» показывает, что в результате планируемых преобразований территории зон КРТ объём складских площадей внутри МКАДа может сократиться на 3-3,5 млн. кв.м за время реализации проектов КРТ в ближайшие 10-15 лет. При этом в ходе реорганизации промзон в зонах КРТ ожидается строительство 0,9 млн кв. м складов в течение ближайших лет.
Сокращение складских площадей в пределах МКАД уже 3 года приводит к повышению арендных ставок, снижению вакансий и стимулирует развитие новых форматов. По словам Ивана Подковы, заместителя директора департамента стратегического консалтинга RRG, многоэтажные склады, производственные и комбинированные здания становятся современным решением для эффективного использования городской земли и создания удобной инфраструктуры для бизнеса. Компания RRG принимала участие в создании первых проектов light industrial еще 10 лет назад и продолжает свой визионерский путь в настоящий момент в этом сегменте.
Современные многоэтажные комплексы требуют особых технических характеристик, которые напрямую влияют на стоимость строительства и, соответственно, окупаемость таких проектов.
Рисунок 1. КРТ, Склады
Рисунок 2. Склады за МКАД
«Мы видим растущий интерес к многоэтажным складским комплексам, особенно если их стоимость строительства сопоставима или ниже затрат на возведение бизнес-центров. Это открывает новые горизонты прежде всего для жилищных девелоперов. Ожидаем в 2025-м году старт первых таких проектов, потребность в которых существует не только в Москве, но в крупных городах страны», — комментирует Антон Мизунов, директор по развитию ГК «Склады России».
В настоящий момент на рынке развиваются универсальные проекты, совмещающие функции складских, офисных и производственных помещений. В качестве удачного примера можно привести новый проект «Густав» от ГК ПИК, который за счет инновационного подхода к проектированию позволяет решать одновременно несколько задач и даёт арендаторам гибкость в использовании пространства.
«Проект «Густав» — это не просто склад, а многофункциональное пространство, которое может работать как офис, производственная площадка или логистический узел», — добавляет Никита Бобарыкин, Коммерческий директор Дирекции коммерческой недвижимости и малоэтажного строительства ГК ПИК
В условиях почти нулевой вакансии внутри города внимание девелоперов и арендаторов переключается на 10-километровую зону за МКАД. Это стимулирует рост цен на промышленную землю, которые предположительно достигнут 100 млн рублей за один гектар. В условиях такой динамики набирают популярность схемы Built-to-Suit (BTS) и Built-to-Rent (BTR), позволяющие девелоперам и арендаторам выстраивать гибкие модели сотрудничества. В сочетании с многоэтажными форматами это может стать новым стандартом рынка, отвечающим на растущий спрос и высокие требования к современным складским объектам. Важным фактором остаётся повышение эффективности застройки и адаптивность архитектурных решений к меняющимся потребностям арендаторов.
В заключение эксперты отмечают, что грамотное сочетание инновационных технологий, экономической рентабельности и понимания реалий городского развития позволит девелоперам успешно преодолевать новые вызовы, сохраняя при этом высокую конкурентоспособность на рынке складской недвижимости России.
Рисунок 3. Склады после реализации КРТ
Рисунок 4. Что делать?
