Эксперты компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2019 год. Также в ходе анализа выявлены наиболее перспективные для девелопмента ТЦ территории, рассчитан объем площадей, которые можно эффективно построить в каждом из мегакластеров./ Журнал СRE #15-16 (305-306) 01-31.08.2017
Эксперты компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность Москвы торговыми площадями на 2019 год. Также в ходе анализа выявлены наиболее перспективные для девелопмента ТЦ территории, рассчитан объем площадей, которые можно эффективно построить в каждом из мегакластеров.
Основные выводы исследования:
Обеспеченность торговыми площадями Центрального мегакластера к 2019 году составит порядка 765 кв. м. на 1 тысячу человек. Обеспеченность ритейлом кластеров, входящих в границы Центрального мегакластера, является самой высокой: Лубянка – 1230 кв. м, Арбат – 1117 кв. м, Москва-Сити – 1101 кв. м, Тверской – 825 кв. м, Таганский – 820 кв. м. Но с учетом специфики локации, мощного «дневного» трафика, востребованности ритейла в центральной части города, обеспеченность в мегакластере возможно довести и до 1500 кв. м на тысячу жителей. Центральный мегакластер следует рассматривать отдельно от других мегакластеров, так как он характеризуется очень высокой концентрацией «дневного» населения, в большинстве своем – сотрудники офисов, туристический трафик.
На втором месте после Центрального мегакластера следует Кутузовский с показателем в 661 кв. м. Уровень его обеспеченности увеличится за счет открытия ТРЦ «Вегас Кунцево» компании Crocus Group. Далее в рейтинге идут Волоколамский, Ленинградский и Варшавский мегакластеры. Относительно невысокая насыщенность ритейлом будет фиксироваться в таких мегакластерах как Шоссе Энтузиастов, Щелковский, Волгоградский, Дмитровский, Ленинский.
Если прогнозировать обеспеченность мегакластеров самым крупным суперрегиональным форматом (ТЦ с GLA от 80 тыс. кв. м), то в топе лидеров окажутся Зеленоградский – 300 кв. м на 1 тысячу человек, Ленинградский – 294 кв. м, Волоколамский – 208,5 кв. м, Ярославский – 207,5 кв. м, Варшавский мегакластеры – 164,5 кв. м.
Если оценивать перспективную обеспеченность ритейлом кластеров (за исключением входящих в Центральный мегакластер), то максимальные показатели будут демонстрировать кластеры Ярославский, Южный порт, Матушкино-Савелки, Крылатское, Давыдково, Можайский, Кунцево, Ходынка, Матвеевское, Фили.
В качестве условной точки насыщения торговой недвижимостью для Москвы и ближайших городов области специалистами RRG принята отметка в 600 кв. метров на 1 тысячу человек. В целом ряде кластеров, особенно на Востоке и Юго-востоке, Юго-Западе города, обеспеченность ритейлом находится ниже уровня 300 кв. м на тысячу человек. Так, насыщенность ритейлом в Новогиреево составляет 167 кв. м на тысячу человек, кластер Ивановское – 178 кв. м, Преображенский – 179 кв. м.
Наиболее перспективными для девелопмента являются 4 мегакластера: в мегакластере Волгоградский можно реализовать порядка 360 тыс. кв. м торговой недвижимости, в Щелковском – 280 тыс., Ленинском – 255 тыс. кв. м, Шоссе_Энтузиастов – 215 тыс. кв. м. При этом девелоперы уже начали активно осваивать Ленинский мегакластер: группа Хорус приступила к строительству ТРЦ «Саларис» арендной площадью 105 тыс. кв. м, Crocus Group планирует построить ТРЦ «Вегас» на Киевском шоссе.
Таблица 3. Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения МЕГАКЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
Мегакластер
Численность населения к 2019 году
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей
1
Центральный
927 тыс.
722
2
Кутузовский
693 тыс.
661
3
Волоколамский
1 млн. 035
525
4
Ленинградский
736,5 тыс.
515
5
Варшавский
1 млн. 067
495
6
Зеленоградский
254 тыс.
489
7
Каширский
1 млн. 136 тыс.
478
8
Ярославский
777 тыс.
468
9
Ленинский
1 млн. 700 тыс.
451
10
Дмитровский
1 млн. 156 тыс.
447
11
Волгоградский
1 млн. 409 тыс.
345
12
Щелковский
850,5 тыс.
272
13
Шоссе Энтузиастов
649 тыс.
268
Источник: данные компании RRG
Таблица 4. ТОП-20 Перспективная обеспеченность торговыми площадями населения КЛАСТЕРОВ Москвы к 2019 году, кв. м на 1 тысячу жителей
Кластер
Мегакластер
Численность населения к 2019 году
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей
1
Ярославский
Ярославский
96,7 тыс.
1009
2
Южный порт
Каширский
49,7 тыс.
979
3
Матушкино-Савелки
Зеленоградский
77 тыс.
770
4
Крылатское
Кутузовский
102,3 тыс.
710
5
Давыдково
Кутузовский
55,5 тыс.
708
6
Можайский
Кутузовский
139,3 тыс.
689
7
Кунцево
Кутузовский
128,4 тыс.
682
8
Ходынка
Ленинградский
154,6 тыс.
679
9
Матвеевское
Кутузовский
64,8 тыс.
673
10
Фили
Кутузовский
139,7 тыс.
659
11
Щукино
Волоколамский
112 тыс.
646
12
Тушино Южное
Волоколамский
52,3 тыс.
636
13
Академический
Ленинский
162,6 тыс.
615
14
Марьина Роща
Дмитровский
47 тыс.
614
15
Тропарево
Ленинский
181 тыс.
596
16
Северное Чертаново
Варшавский
239,5 тыс.
580
17
Сокольники
Щелковский
61,1 тыс.
571
18
Митино
Волоколамский
193,9 тыс.
566
19
Теплый Стан
Ленинский
314,6 тыс.
542
20
Динамо
Ленинградский
98 тыс.
532
Источник: данные компании RRG
Таблица 5. Топ 20: Перспективные для девелопмента торговой недвижимости Кластеры Москвы
Кластер
Мегакластер
Численность населения к 2019 году
Обеспеченность торговыми площадями, кв. м / 1 тыс. жителей
1
Новогиреево
Шоссе Энтузиастов
272 тыс.
167
2
Ивановское
Шоссе Энтузиастов
97,6 тыс.
178
3
Преображенский
Щелковский
199,9 тыс.
179
4
Печатники
Волгоградский
85,4 тыс.
192
5
Люберецкие Поля
Волгоградский
70 тыс.
208
6
Ново-Переделкино
Ленинский
156,7 тыс.
233
7
Измайловский
Щелковский
272,5 тыс.
238
8
Крюково
Зеленоградский
103,8 тыс.
249
9
Гольяново
Щелковский
161,8 тыс.
260
10
Кузьминки
Волгоградский
150 тыс.
294
11
Люблино
Волгоградский
105 676
295
12
Северные Вешняки
Шоссе Энтузиастов
55, 1 тыс.
310
13
Выхино
Волгоградский
118,6 тыс.
316
14
Западное Марьино
Волгоградский
93,4 тыс.
322
15
Алексеевский
Ярославский
113,3 тыс.
325
16
Западное Бирюлево
Варшавский
81 тыс.
330
17
Жулебино
Волгоградский
98,3 тыс.
342
18
Царицыно
Каширский
183,4 тыс.
356
19
Волжский
Волгоградский
180,4 тыс.
359
20
Медведково
Ярославский
216,3 тыс.
372
Источник: данные компании RRG
Таблица 6. Объем торговых площадей, который можно реализовать в мегакластерах Москвы.
Мегакластер
Объем торговых площадей, кв. м
Волгоградский
359 тыс.
Щелковский
278 тыс.
Ленинский
253 тыс.
Шоссе Энтузиастов
215тыс.
Дмитровский
176 тыс.
Каширский
138 тыс.
Варшавский
112 тыс.
Ярославский
102 тыс.
Волоколамский
78 тыс.
Ленинградский
63 тыс.
Зеленоградский
38 тыс.
Источник: данные компании RRG
МЕТОДИКА:
Для проведения комплексного анализа в качестве единицы территориального деления города выбран кластер (связка, субрынок). Кластер представляет собой условно-замкнутую территорию, имеющую естественные границы (реки, лесопарк, овраги и т.д.) и искусственные физические границы (железные дороги, крупные транспортные магистрали), влияющие на доступ в него и из него пешеходов и автомобильного транспорта. Также связки учитывают влияние сложившихся исторических и социальных ландшафтов: время застройки, возраст и материальное положение населения. Отдельно взятый кластер является по своей сути локальным рынком, в рамках которого происходит специфический оборот товаров и услуг. На сегодняшний день аналитики RRG выделяют в границах Москвы (без учета Новой Москвы) 122 кластера, которые объединены в 13 мегакластеров. В данном исследовании анализируются кластеры с населением от 50 тысяч человек.
Методика расчета учитывает новое дорожное и жилищное строительство (дома, которые будут заселены в обозначенной перспективе) и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA, открытие которых запланировано к 2019 году. Например, в рассматриваемый период откроются такие крупные объекты как «Вегас» Кунцево, МФК компании «Ташир» на Аминьевском шоссе, ТРЦ на Каширском шоссе девелопера «ЭНКА ТЦ». Отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены. Также не учитываются различные специализированные ТЦ и торговые комплексы рыночного типа.
Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей.
Для анализа были использованы классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA и, соответственно, размер зоны охвата: суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые. По качеству объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные. Однако в данном исследовании некачественные ТЦ не учтены, так как показатель обеспеченности такими объектами не столь значителен: От общего объема рынка по площади они занимают всего 7%. По расчетам RRG, уровень обеспеченности жителей Москвы ритейлом к 2019 году составит 502,5 кв. м на тысячу человек, из них качественные объекты – 396 кв. м на тысячу жителей, полупрофессиональные – 70 кв. м и неконцептуальные - 36 кв. м.
Расчет потенциальной обеспеченности территориальных единиц города торговыми площадями позволяет с учетом будущей конкуренции и прироста населения выявлять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, определять эффективный масштаб и концепцию объектов. Аналитики RRG рассчитали для каждого из мегакластеров объем торговых площадей, который возможно эффективно реализовать (ориентируясь на точку насыщения в 600 кв. м на тысячу жителей).
