Особняки как класс на рынке недвижимости — пожалуй, единственный невосполнимый ресурс. Данный сегмент по-прежнему остается востребованным, дорогим и ликвидным. Отсюда и главные тенденции: низкий уровень предложения, постоянно большой спрос и высокие цены. /Недвижимость и Цены
Особняки как класс на рынке недвижимости — пожалуй, единственный невосполнимый ресурс. Данный сегмент по-прежнему остается востребованным, дорогим и ликвидным. Отсюда и главные тенденции: низкий уровень предложения, постоянно большой спрос и высокие цены.
Штучный формат
Особняк на рынке недвижимости — продукт эксклюзивный, который условно можно разделить на два вида: реконструируемые объекты, представляющие историческую ценность, и особняки — новостройки клубного типа, возведенные за последние 10–15 лет. На рынке в 80% случаев представлены именно первые. «Несколько лет назад при прежней администрации такой продукт, как реконструируемые особняки, был довольно востребован, на него приходилось до 50% всех сделок в этом небольшом сегменте, — рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. — Сегодня запас предложения подобных зданий существенно сузился, а спрос сократился в несколько раз. Инвесторы опасаются, что не смогут получить необходимые согласования». Поэтому наиболее востребованы отдельно стоящие здания с уже завершенной реконструкцией, что позволяет сразу после сделки использовать их под собственные цели либо для сдачи в аренду.
В целом объем предложения особняков всегда находился на уровне не более 10% от всего рынка недвижимости.
По данным компании IntermarkSavills, на сегодняшний день представлено около 70 отдельно стоящих зданий в ЦАО площадью от 350 до 3500 кв. м. «При этом количество объектов, юридически чистых, меньше наполовину, — говорит Вероника Панкова, член экспертного совета ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «ПЕНАТЫ». — Первоначально особняки покупали у Москвы или приватизировали, как правило, на особых условиях, которые сегодня при желании можно оспорить».
География этого рынка не ограничивается историческим центром столицы: единичные объекты попадаются в пределах Третьего транспортного кольца. Современные особняки-новостройки чаще всего находятся на окраине Москвы, рядом с МКАД или же сразу за ней. Например, есть особняки в Тушино около воды, в Серебряном Бору, в Матвеевском, в поселке Лианозово на севере Москвы.
Кто в домике живет?
Главный мотив покупки особняка — это престиж. Большинство подобных зданий имеют оригинальную архитектуру, большие площади и собственную историю. Поэтому приобретение особняка — прежде всего имиджевая покупка, которая выгодно подчеркивает статус владельца и его финансовое положение.
Основные покупатели — посольства иностранных государств, банки, крупные коммерческие фирмы.
«Для многих компаний важна безопасность, которая гораздо выше в отдельно стоящем здании, — замечает Ольга Тараканова, директор по продажам и развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. — Также особняки удобнее использовать с точки зрения конфиденциальности в отличие от помещений в деловом центре. Для банков, например, особняк интересен в том числе и потому, что на подземном уровне чаще всего возможна организация хранилища или депозитария».
Однако эксперты отмечают, что после кризиса этот вид недвижимости стали приобретать и средние компании, в основном в качестве фронт-офисов, для бэк-офисов они покупают (или снимают) помещения за Третьим транспортным кольцом, а для представительских целей — особняки в центре.
Кроме того, этот сектор привлекателен также для частных инвесторов, вкладывающих свои средства в различные виды недвижимости в небольших объемах. «В целом особняки обладают большей ликвидностью, чем офисные центры», — комментирует Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty.
«Вместе с тем особняки очень долго продаются, так как собственники, зная их дефицит, часто выставляют неприемлемые цены, — поясняет директор департамента брокериджа NAI Becar Денис Карцев. — Поэтому многие объекты сдаются в аренду, хотя могут быть и проданы, если претендента удовлетворит цена».
В результате эксперты отмечают тенденцию, что в последнее время собственники офисных особняков переориентировались с продажи на аренду. «Снять особняк сегодня гораздо проще, чем купить, — утверждает М. Жуликов. — За 2010 г. прошло не более 15 сделок по продаже офисных особняков, а по аренде — порядка 50».
СПРАВКА
Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, согласно Федеральному закону РФ «Об объектах культурного наследия РФ» внесены в Единый государственный реестр объектов культурного наследия. Чтобы узнать, является ли конкретное здание таким объектом, потенциальному покупателю необходимо обратиться в Главное управление охраны памятников и запросить информацию об интересующем его проекте из реестра.
