Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2010 г.
Обзор рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве.
Январь 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги января 2010 г.
Рынок коммерческой недвижимости в январе 2010 года
В январе, с его многочисленными праздничными днями, деловая жизнь традиционно замирает примерно до двадцатых чисел. Поэтому снижение объема предложения коммерческой недвижимости является вполне прогнозируемым и не отражает глобальных тенденций.
В январе на открытом рынке купли-продажи Москвы экспонировалось 1050 объектов общей площадью 2071 тыс. кв.м. Это меньше декабрьского предложения по количеству помещений на 19% и по суммарной площади на 22%. При этом, если сравнить с началом прошлого года, то станет очевидно, что активность продавцов в январе 2010 гораздо выше. Так, количество предлагаемых к продаже помещений по сравнению с январем 2009 выросло на 21%, а их площадь – на 19%. Подобные данные лишний раз подтверждают, что сегодня паника на рынке отсутствует, игроки хорошо ориентируются в основных тенденциях, понимают уровень цен и готовы совершать запланированные сделки.
Торговая недвижимость
В последние месяцы рынок достаточно стабилен, и даже в самом активном с точки зрения спроса – торговом сегменте – никаких «резких движений» не наблюдается. Динамика предложения вполне соответствует локальной логике январских праздников в сравнении с декабрем, и логике стабилизации рынка по сравнению с январем прошлого года.
Что касается цен, то они выражают настроения и надежды двух, ярко выраженных категорий продавцов. Первая категория – те, кто ориентируется на стабильность по крайней мере в течение первого полугодия 2010-го. Эти собственники торговых помещений предлагают к продаже свои объекты еще с декабря прошлого года по стабильной цене.
Вторая категория – те, кто рассчитывает на скорейшее оживление рынка торговых помещений и рост цен. Эти надежды выражаются в том, что продавцы снимают свои объекты с продажи и через некоторое время выставляют по новой, более высокой цене, как бы «прощупывая» рынок. Именно за счет второй категории средневзвешенная цена предложения торговых помещений выросла в пределах Садового Кольца на 3%, за пределами Садового Кольца – на 4%. Тем не менее, не стоит забывать, что речь идет о цене предложения, тогда как превратится ли это повышение заявленных цен в рыночную тенденцию – пока не ясно.
Офисная недвижимость
На рынке офисной недвижимости в январе вновь появились крупные объекты. В периферийной части к продаже предлагаются такие офисно-складские комплексы, как на М.Семеновской ул. (34000 кв.м., 2000$/кв.м.), на Никопольской ул. (35000 кв.м., 1170 $/кв.м.) и на Варшавском ш. (38400 кв.м., 1433 $/кв.м.). Так как доля складов в двух из них значительна, цены по данным объектам существенно ниже.
Этот факт, помноженный на продолжающееся плавное снижении цен, в результате привел к удешевлению квадратного метра офисов за пределами Садового кольца на целых 8%. Однако, по основной массе офисных объектов, которые продолжили экспонирование с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов о некоторой стабилизации и в офисном сегменте.
По помещениям в пределах Садового Кольца снижение цен по объектам, которые экспонировались в декабре, составило 4%, однако за счет окончания в декабре позиционирования таких крупных и недорогих объектов на Б.Полянке (33000 кв.м., 4800$/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 5000$/кв.м.) цена предложений в центре выросла на 8%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения
Снижение цены по производственно-складским помещениям в январе в целом составило 5%, однако по помещениям, которые продолжили экспонирование с декабря, цены уменьшились всего на 1%. По остальным объектам снижение было обусловлено с одной стороны, окончанием в декабре экспозиции нескольких двух крупных и относительно дорогих объектов на Верхней Красносельской ул. (6183 кв.м., 3000$/кв.м) и на 2-м Котляковском пер. (9500 кв.м., 3000$/кв.м), а также выходом в январе на рынок крупного комплекса под реконструкцию как на Б.Очаковской (10000 кв.м., 650 $/кв.м.)
В сегменте помещений свободного назначения в последние месяцы четко прослеживается смена тенденций. До кризиса и первый год кризиса данная категория помещений пользовалась достаточно высоким спросом, т.к. значительную часть составляли объекты стрит-ритейла. А вот с осени 2009 года, на фоне некоторого оживления спроса, инвесторы стали более требовательны к подбору объектов. Современный рынок коммерческой недвижимости остается рынком покупателей, и спрос на помещения без четкой специализации и без ясного рыночного позиционирования мал. Этот фактор незамедлил сказаться на цене, которая в январе продолжила свое снижение, уменьшившись еще на 4%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), январь 2010.
Рынок в целом
Все сегменты
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
1 050
8 103
2 071
1,97
3 912
к декабрю 2009
− 19%
− 26%
− 22%
− 4%
− 5%
к январю 2009
+ 21%
− 6%
+ 19%
− 1%
− 21%
Торговые помещения внутри Садового Кольца
Торговые внутри СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
58
285
19
0,34
14 650
к декабрю 2009
− 11%
− 10%
− 13%
− 2%
+ 3%
к январю 2009
+ 18%
− 4%
+ 14%
− 4%
− 16%
Торговые помещения вне Садового Кольца
Торговые вне СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
272
1 111
232
0,85
4 793
к декабрю 2009
− 18%
− 15%
− 19%
− 1%
+ 4%
к январю 2009
+ 7%
− 12%
+ 18%
+ 11%
− 26%
Офисные помещения внутри Садового Кольца
Офисные внутри СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
160
2 006
250
1,56
8 015
к декабрю 2009
− 20%
− 34%
− 39%
− 23%
+ 8%
к январю 2009
+ 34%
+ 11%
+ 41%
+ 5%
− 21%
Офисные помещения вне Садового Кольца
Офисные вне СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
320
3 600
1 062
3,32
3 389
к декабрю 2009
− 18%
− 25%
− 19%
− 1%
− 8%
к январю 2009
+ 35%
− 8%
+ 28%
− 5%
− 28%
Производственно-складские помещения
ПСП
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
Значение
59
596
380
6,45
1 567
к декабрю 2009
− 31%
− 23%
− 18%
+ 18%
− 5%
к январю 2009
− 2%
− 29%
− 14%
− 13%
− 18%
Помещения свободного назначения
ПСН
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
181
505
127
0,70
3 965
к декабрю 2009
− 17%
− 23%
− 20%
− 3%
− 4%
к январю 2009
+ 21%
+ 12%
+ 71%
+ 42%
− 35%
