Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня 2010 г.
Консалтинговая компания RRG в рамках еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги июня 2010 г.
В июне в связи с летним спадом деловой активности объем предложения продолжил постепенное снижение. В течение месяца экспонировалось на 2% меньше коммерческих объектов, недели в мае. А их суммарная площадь оказалась меньше на 4%. Всего на продажу было выставлено 1278 объектов общей площадью 2424 тыс.кв.м. и общей стоимостью 9,993 млрд.$.
Средневзвешенная цена остается, по сути, стабильной: рост в июне составил лишь 2%, и в среднем за метр коммерческой площади продавцы запрашивали 4123$.
Структура предложения существенно не изменилась. Лидером остались офисные помещения, объем которых по площади составляет 61%. Далее идут производственно-складские (18%), торговые помещения (14%) и помещения свободного назначения (7%).
Все сегменты
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
1 278
9 993
2 424
1,90
4 123
к маю 2010
− 2%
− 2%
− 4%
− 3%
+ 2%
к июню 2009
+ 14%
+ 1%
+ 1%
− 12%
0%
Кризис опустил рынок коммерческой недвижимости более, чем на 30%.
По объему предложения и ценовым показателям рынок в целом находится на уровне июня пошлого года. «Таким образом, можно говорить о стабилизации, которая длится уже в течение года, – говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников. – А это означает, что уже прошлым летом в основном завершилось формирование нового рынка коммерческой недвижимости, изменившегося под влиянием кризиса. И сегодня можно оценить эти изменения».
По мнению Колокольникова, прежде всего, новый рынок – это рынок покупателя. Как следствие, основным критерием выбора становится качество, перспективность и успешность проектов. Данные тенденции нашли свое отражение и в количественных параметрах рынка. Цены на рынке купли-продажи вследствие кризиса в среднем упали на 34%(с июня 2008 года). Примерно на столько же – в среднем на 40% - выросли средние сроки экспонирования объектов. Если в докризисном июне 2008 года объект коммерческой недвижимости «уходил» в среднем за 100 дней, то на новом рынке его приходится рекламировать в среднем 140 дней)
Торговая недвижимость: зона активных продаж.
В июне экспонировалось 407 объектов общей площадью 333 тыс.кв.м. и общей стоимостью 1,99 млрд.$, из них 79 объектов – внутри Садового Кольца и 328 объектов – за его пределами.
Объем предложения в центре более чем двукратно превышает показатель годовой давности по площади, в то время, как за пределами Садового Кольца по площади отличается лишь на 20%. «Торговые помещения в центральной части города – наиболее ликвидный «товар» на рынке коммерческой недвижимости, - объясняет такую ситуации Денис Колокольников. – Поэтому во время кризиса, в 2009 году эти объекты оставались чуть ли не единственными инвестиционно-надежными, и собственники не торопились с ними расставаться. Те же, кто был вынужден продавать свои помещения, особенно по сниженным ценам, крайне быстро находили покупателя. Теперь, когда ситуация на рынке стала более прогнозируемой, объем предложений в центре вырос.» Кстати, этот сегмент и в прошлом году, и сейчас остается самым активным с точки зрения объема проводимых сделок, - добавляет генеральный директор RRG.
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре осталась на уровне мая и составила 14833$/кв.м. Таким образом, стабилизация, достигнутая в торговой недвижимости раньше всех других сегментов в силу наибольшей устойчивости и «понятности», сохраняется. И подобная ситуация здесь продлится, скорее всего, не менее, чем до начала осени.
По торговым объектам за пределами Садового Кольца средневзвешенная цена возросла на 2% до 4844$/кв.м. При этом по объектам, продолжившим экспонирование, цена осталась без изменений, в то время, как по остальным повысилась в основном за счет ухода в мае таких объектов как на ул.Россошанской (3067 кв.м., 1614 $/кв.м.) и на Дмитровском шоссе (8000 кв.м., 1500 $/кв.м.)
Торговые внутри СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
79
551
37
0,47
14 833
к маю 2010
− 2%
+ 2%
+ 2%
+ 4%
0%
к июню 2009
+ 61%
+ 132%
+ 144%
+ 52%
− 5%
Торговые вне СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
328
1 435
296
0,90
4 844
к маю 2010
+ 2%
− 4%
− 6%
− 8%
+ 2%
к июню 2009
+ 10%
+ 15%
+ 20%
+ 9%
− 4%
Офисная недвижимость: начались первые посткризисные инвестиционные сделки.
Офисный сегмент сложно назвать столь же стабильным, как торговый. Хотя, если говорить об изменении объема предложения, то он остается незначительным и также сопоставим с показателями годичной давности.
Всего в июне объем предложения составил 552 объекта общей площадью 1490 тыс.кв.м. и общей стоимостью 6,64 млрд.$, из них 178 объектов – внутри Садового Кольца и 374 объектов – за его пределами.
Средневзвешенная цена по офисным объектам в центре в июне выросла на 15% до 9111 $/кв.м. за счет окончания экспонирования таких относительно дешевых объектов как помещения в Ст.Толмаческом переулке (10000 кв.м., 5000 $/кв.м.), на ул.Варварке (2900 кв.м., 3907 $/кв.м.) и на Б.Полянке (33000 кв.м., 4570 $/кв.м.). Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в июне возросла на 3% до 3554$/кв.м., что отчасти было обусловлено уходом в мае крупного относительно дешевого имущественного комплекса на ул. Баумановской (16800 кв.м., 1807$/кв.м.), и появлением крупного и дорогого БЦ класса А на ул.Новочеремушинской (29000 кв.м., 6207$/кв.м.).
«Большое влияние на средневзвешенную цену офисного сегмента оказывают структурные изменения. – говорит Денис Колокольников. – И это говорит о том, что офисные рынок до сих пор в определенной степени «лихорадит»: слишком большой разброс цен на объекты примерно одного качества. Тем не менее, можно отметить и элементы восстановления этого сегмента. Так, цены по объектам, продолжившим экспонирование, за пределами центра остались на уровне мая, в то время, как в центре – возросли на 4%. Последнее явилось уже следствием роста инвестиционной привлекательности качественных офисных комплексов. Об этом же свидетельствует практически первая в посткризисный период инвестиционная сделка по покупке западным фондом UFG Real Estate бизнес-центра “Бахрушин Хауз” у компании Akron (5078 кв.м., стоимость около 35 млн.$).»
Офисные внутри СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
178
2 205
242
1,36
9 111
к маю 2010
− 6%
− 11%
− 23%
− 17%
+ 15%
к июню 2009
+ 3%
+ 6%
+ 3%
0%
+ 3%
Офисные вне СК
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
374
4 435
1 248
3,34
3 554
к маю 2010
− 1%
+ 7%
+ 4%
+ 5%
+ 3%
к июню 2009
+ 3%
− 11%
0%
− 3%
− 12%
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
Объем предложения объектов производственно-складского назначения в июне по общей площади снизился на 8%, а по количеству - на 12% и составил 79 объектов общей площадью 443 тыс. кв.м. Производственно-складские объекты остаются единственным видом коммерческой недвижимости, объем предложения которого по общей площади снизился по сравнению с показателем прошлого года.
Средневзвешенная цена производственно-складских помещений в июне снизилась на 2% до 1608$/кв.м. Цена по объектам, продолжившим экспонирование, в июне осталась на уровне мая. Снижение произошло из-за ухода с рынка в мае таких дорогих объектов как на Лосиноостровской ул. (3061 кв.м., 3267$/кв.м.), на ул.Дорожной (3500 кв.м., 2857$/кв.м.), а также на Рязанском пр-те (28000 кв.м., 2143$/кв.м.).
Объем предложения объектов свободного назначения в июне по общей площади снизился на 16%, а по количеству – на 1% и составил 240 объектов общей площадью 158 тыс. кв.м. По сравнению с показателем годовой давности рост объема предложения помещений свободного назначения среди других видов недвижимости продолжает оставаться высоким. Это может говорить о том, что инвестиционная привлекательность таких помещений с учетом отсутствия четкой концепции их использования в целом невысока.
Средневзвешенная цена по помещениям свободного назначения понизилась на 2% и составила 4156$/кв.м.. Снижение можно объяснить появлением в июне нескольких крупных ОСЗ: на Варшавском ш. (1920 кв.м., 1250$/кв.м.), на ул.Ряжская (9634 кв.м., 1834$/кв.м.) и на ул.2-я Рыбинская (10300 кв.м., 1845$/кв.м.)
ПСП
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
Значение
79
712
443
5,61
1 608
к маю 2010
− 12%
− 10%
− 8%
+ 5%
− 2%
к июню 2009
− 4%
− 23%
− 22%
− 19%
− 1%
ПСН
Количество
Общая стоимость, млн. $
Общая площадь, тыс. м2
Средняя площадь, тыс. м2
Средневзвешенная цена, $/м2
значение
240
656
158
0,66
4 156
к маю 2010
− 1%
− 18%
− 16%
− 15%
− 2%
к июню 2009
+ 54%
+ 57%
+ 78%
+ 16%
− 12%
