Важно не только купить объект недвижимости, но и уметь им управлять, чтобы он не только не пришел в негодность, но и приносил прибыль. /портал "Собственник"
Важно не только купить объект недвижимости, но и уметь им управлять, чтобы он не только не пришел в негодность, но и приносил прибыль. Поэтому за грамотное управление своими активами в лучшие времена всегда платили деньги даже олигархи. Стоит ли в кризис озаботиться наличием facility-менеджера или на этом лучше сэкономить, разбирался «Собственник».
«А я экономить буду!»
Как объяснил генеральный директор компании Smart Property Константин Королев, в Москве, да и в других крупных городах, уже имеется масса компаний, предоставляющих услуги фасилити-менеджмента (от англ. facility-management – управление объектами), которые можно иначе назвать эксплуатацией недвижимости либо управлением.
По словам генерального директора Becar Realty Group Александра Шарапова, в комплекс предоставляемых услуг входит эксплуатация зданий и сооружений и клининг. Как объясняет эксперт, только за счет сокращения расходов на эксплуатацию зданий (21-25%) и на клининг (9%), а также за счет увеличения прибыли от эффективного управления можно сэкономить до 40% бюджета. Это в случае наличия у собственника объекта договора на обслуживание фасилити-компанией.
Между тем, считает генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников, качественный фасилити-менеджмент, приближенный к европейским и мировым стандартам, пока встречается лишь в «столицах» – Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге.
Исправлять ситуацию и внедрять мировые стандарты обслуживания повсеместно в различных российских регионах собирается крупнейший европейский альянс EASI, заключивший соглашение о партнерстве с Becar Realty Group. Последняя намерена вложить в развитие данного сотрудничества в ближайшие два-три года $3 млн.
Справка. EASI (European Alliance for Solutions and Innovations) был основан в 2006 году и охватывает несколько европейских стран. Соглашение с Becar – первый выход альянса на российский рынок.
Через огонь и воду – к контрактам
Как рассказал операционный управляющий германской Ray Facility Management Group Маркус Хильмес, каждой компании, желающей подписать соглашение с EASI, предъявляется два основных требования. Это наличие отличной репутации на домашнем рынке, а также определенного видения своего развития на рынке Европы. Александр Шарапов не стал скрывать, что рассчитывает на сотрудничество с EASI в части привлечения крупных авторитетных клиентов, например, Ford, имеющего свои заводы в России. Однако, прежде чем заполучить такие контракты, придется отработать два года испытательного срока. Только после этого сотрудничество с европейцами будет полноценным и даже даст возможность новому члену альянса увеличить свою долю и приобрести акции EASI.
В Европе деятельность фасилити-компаний может носить даже общественно значимый характер. Один из примеров привел Маркус Хильмес. Так, в рамках государственно-частного партнерства ведется реконструкция одного из средневековых замков. Владельцем его является административный округ. С 1991 года здание XIII века постройки не эксплуатировалось, и почти 20тыс.кв.м пришли практически в негодность. Между тем сейчас здание необходимо реконструировать и перестроить под нужды регионального правительства. Любые работы над историческим памятником сильно ограничены. Правительство заключило договор с двумя основными участниками: строительной компанией и компанией, предоставляющей услуги фасилити-менеджмента, входящей в альянс EASI. Также заключен и договор с банком, но банк не влияет на принятие решений по проекту. Таким образом, основной целью работ является сохранение исторического памятника и создание нового, эффективного предприятия. За это и отвечает EASI.
Время больших возможностей
В России пока таких проектов нет. Под управлением Becar находится свыше 1млнкв.м площадей, но в основном это объекты ретейла, офисы, а также mix-недвижимость (среди клиентов также Росимущество, РЖД, Metro Cash&Carry, гипермаркеты «Реал», ТРЦ «Аэробус», сеть комплексов «Июнь»).
По словам Александра Шарапова, выгоднее всего работать с государственными структурами, поскольку у них есть бюджеты, а коммерческие предприятия могут задерживать выплаты за услуги по нескольку месяцев. Кроме того, выгодно обслуживание современных объектов, иначе эксплуатация становится дороже «за счет постоянного латания дыр».
Несмотря на это, Becar «присматривается» и к управлению жилым сектором. Во всяком случае, такое не исключается, как не исключено и управление в будущем зданиями гостиничного профиля, подтвердила менеджер проекта EASI-Becar Анна Мухина. Как бы то ни было, в компании уверены, что на место завхозов должны прийти управляющие из сферы фасилити-менеджмента.
С дополнительными удобствами
Но так ли просто убедить рынок в необходимости назревших преобразований именно сегодня, в кризис? Как стало известно «Собственнику» из анонимных источников, например, бизнесмен и олигарх Олег Дерипаска предпочел сэкономить на фасилити на заводе ГАЗ в Нижнем Новгороде. Теперь оборудование и даже самые необходимые мелочи, вплоть до банальных лампочек накаливания, закупают сами начальники участков. Никаких фасилити, все сами… Очевидно это помогает в данный момент экономить больше, чем при помощи современных управленческих стандартов.
Хотя по сути, рассуждает Константин Королев, экономия может (и должна) проявиться в сфере взаимодействия между управляющей, эксплуатирующей компаниями и самими арендаторами. Так, для решения любой проблемы технического рода необходимо подать только заявку. «Выполнение и контроль переходят в эксплуатирующую компанию, которая здесь экономит деньги напрямую и через сокращение времени решения почти любых проблем. Она может координировать централизованно выполнение всех заявок, подключая необходимые службы, обеспечивая доставку расходных материалов, запчастей или инструмента, отслеживая факт исполнения заявки и обеспечивая обратную связь с заявителем», – перечисляет эксперт.
Но, напоминает Денис Колокольников, не надо забывать, что фасилити часто ассоциируется с «удобствами», а за «удобства» надо платить. Платить же сейчас (на примере Дерипаски) мало кто хочет. Наоборот, стремятся сэкономить. Но в то же время фасилити – это и есть технология, позволяющая экономить, такой вот фокус! Выход можно найти: если компания предлагает дополнительные удобства за те же деньги. «Тогда она может рассчитывать на успех», – говорит Колокольников.
Кроме того, замечает Константин Королев, раз собственники объектов сегодня ожидают столь низких расценок на услуги эксплуатирующих организаций, то и удовлетворить их можно только при одном условии: не давая никаких гарантий качества проводимых работ, т.е. не обязуясь обеспечивать безаварийную работу объекта и обслуживание в соответствии с нормальным регламентом. Но едва ли такая работа укладывается в представления об обслуживании фасилити в соответствии с мировыми стандартами…
Таким образом, фасилити-менеджмент в нынешней России может найти свою нишу в среде разве что дальновидных руководителей и владельцев бизнеса, не стремящихся к сиюсекундной выгоде, а работающих на долгосрочную перспективу.
Алевтина Максимова,
портал "Собственник" от 08.06.2009 г.
