Сколько ни повторяй «Кризиса нет», легче от этого не становится. Граждане боятся снижения зарплат и сокращения рабочих мест. Некоторые мелкие компании уже ничего не боятся, крупным приходится затянуть пояса. /портал "Собственник"
Буря мглою небо кроет, или Что кризис принес рынку
Сколько ни повторяй «Кризиса нет», легче от этого не становится. Граждане боятся снижения зарплат и сокращения рабочих мест. Некоторые мелкие компании уже ничего не боятся, крупным приходится затянуть пояса. По поводу будущего рынка жилой недвижимости даются прогнозы от плавной коррекции до резкого обвала на 30-50%. Одним словом, не до скуки. О том, с чем к кризису пришел рынок коммерческой недвижимости, мы опросили его экспертов.
Прежде чем вдаваться в детали сегодняшнего дня, представим себе картину рынка «с высоты птичьего полета», т.е. за некоторый период. Как говорит генеральный директор компании RRG Денис Колокольников, с августа 2007 года рынок прошел несколько стадий развития: с сентября по ноябрь 2007 года это было повышение объемов рынка, затем, до марта 2008 года, шел период стабилизации, а с апреля и до начала осени – небольшой рост. Впрочем, подчеркивает Колокольников, рост происходил в основном из-за повышения цены: в финансовом эквиваленте объем предложения вырос на 41% (до $35,85млрд), а вот общее количество и суммарная площадь объектов остались практически без изменений. «Гораздо менее привлекательным стал арендный бизнес, так как из-за высоких процентных ставок по кредитам существенно увеличились необходимые инвестиции в покупку и строительство объектов. Как следствие, уменьшилась доходность от сдачи помещений в аренду», – поясняет Колокольников.
«Рынок коммерческой недвижимости во многом зависит от состояния финансового рынка, который в настоящее время переживает не лучшие времена. Безусловно, данная ситуация отразилась на финансировании ряда проектов коммерческой недвижимости», – комментирует ситуацию Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость».
Интенсивность появления на рынке новых объектов сократилась на 21% (в месяц, по данным RRG, на рынок выходит 143 объекта против 181 объекта год назад). А индекс сроков экспонирования, наоборот, вырос: к примеру, по данным RRG, в сентябре 2006-го – это был минимум за все время наблюдений – объект продавался в среднем за 66 дней. Сейчас это 137 дней.
«Сегодня на рынке коммерческой недвижимости России снижается доходность инвестиционных вложений. Это происходит в силу следующих причин: рост себестоимости строительства, удорожание кредитных средств, что значительно влияет на доходность инвесторов, которые в проектах используют преимущественно заемный капитал, – комментирует Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости Praedium ONCOR International. – Кроме того, сложности финансирования новых проектов увеличивают сроки их реализации, что в свою очередь приводит к переносу ввода в эксплуатацию многих новых объектов и снижению объемов нового предложения».
Повторимся, при этом в денежном выражении рынок вырос за год более чем на треть. «Средневзвешенная цена объектов выросла на 40% и к началу осени составила $5733 за кв.м, – говорит Денис Колокольников, – но эти «средние» 40% распределились по территории столицы крайне неравномерно». Так, максимальный рост (60%), по словам Колокольникова, наблюдался в Каширском мегакластере: к сентябрю средневзвешенная цена кв.м коммерческой недвижимости здесь составила $6027. Причиной такого увеличения цены стало появление «Даниловского форта» – это бизнес-центр класса В площадью 40тыс.кв.м и общей стоимостью $267млн. Самый слабый рост – всего 6% – зафиксирован в кластере «Шоссе Энтузиастов».
Как говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова, пока влияние кризиса сильнее всего почувствовали на себе рынок земельных участков (и под жилую, и под коммерческую застройку), а также рынок инвестпроектов. «Про стагнацию рынка коммерческой недвижимости пока говорить рано, – уверена Широкова,– скорее рынок находится и в ближайшие два месяца будет находиться в состоянии неопределенности».
«Безусловно, стагнация неизбежна. Тем не менее стоит учесть следующие обстоятельства. Во-первых, Москва – это крупнейший мегаполис с населением около 11-13млн жителей. А во-вторых, ежегодный рост товарооборота около 25%. Только два этих факта свидетельствуют о кратковременном характере ситуации», – приводит свои соображения Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group. А Юрий Юдаков уверен, что, несмотря на «подвешенное» состояние и все финансовые трудности компаний-участников, российский рынок коммерческой недвижимости остается более привлекательным и перспективным для инвестиционных вложений, чем европейский, где вследствие кредитного кризиса наблюдается заметное снижение инвестиционной активности.
Альбина Лебедева,
портал "Собственник" от 08.10.2008 г.
