2009 год был для складского рынка годом отсутствия новых проектов. 2010-й же начался уходом с рынка одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья. Так неужели всякая деятельность на складском рынке на ближайшее время стала бессмысленной? /интернет-журнал "Собственник"
2009 год был для складского рынка годом отсутствия новых проектов: ставки снизились до такого уровня, что строить стало нерентабельно – последующая сдача в аренду не позволяла окупить затраты. К тому же под вопросом оставалась сама по себе перспектива сдачи нового проекта в аренду. 2010-й же начался уходом с рынка одного из крупнейших землевладельцев Подмосковья. Такнеужели всякая деятельность на складском рынке на ближайшее время стала бессмысленной?
Плохи дела
Хотя дефицит складских площадей до кризиса был впечатляющий (первые качественные проекты появились на рынке не ранее 2004-2005 годов, так что отложенный спрос был значителен), в 2009 году уровень вакантных площадей вырос значительно. Если в 2008-м это были доли процента, то к концу 2009-го – уже 10%.
Новые проекты потеряли для девелоперов всякий смысл: во-первых, при существующих ставках (по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, за год они упали в А-классе почти на треть) затраты на строительство не «отбивались» арендой, во-вторых, где вообще гарантия, что сдать объект удастся в обозримой перспективе?
«Рынок складской недвижимости сильноупал. Многие склады класса А сдают площади по цене близкой к $100 за кв.м в год,— говорит Сергей Лазарев, президент компании KFS-Group. - Хотя есть и примеры складов, которые в кризис заполнены на 100%. Здесь большую роль играет месторасположение и наличие акцизной таможни».
В подтверждение того, что эта неприятная для рынка тенденция собирается закрепиться в 2010-м, сразу после праздников о своем уходе из сектора индустриальной недвижимости заявил один из крупнейших землевладельцев Подмосковья – компания RDI Group. Проект логопарка «Свитино» уже продан, на М-4 и «Горки» лендлорд ищет покупателей (причем не исключено, что 80-гектарный М-4 будет продаваться по частям, участками с коммуникациями).
Судя по всему, новых крупных складских проектов в 2010 году ждать не стоит. Другое дело, что потихоньку продолжат достраиваться те, что были намечены на 2009-й. Всего в прошлом году было введено в эксплуатацию около 750 тыс. кв. м складов А- и В-классов, в числе которых 1 очередь индустриального парка «Восточный» (общая площадь 121 тыс. кв. м), 1 фаза складского комплекса «ПНК Чехов» (общая площадь 120 тыс. кв. м), 1 и 2 фазы складского комплекса Trilogy Park Tomilino (суммарная общая площадь 80 тыс. кв. м) и 1 фаза индустриального парка «Южные врата» общей площадью 75 тыс. кв. м.
По прогнозам аналитиков Praedium ONCOR International, на 2010 год запланирован ввод примерно 450 тыс. кв. м качественных складских помещений, еще 650 тыс. кв. м – «замороженные» объекты, срок ввода которых не определен девелопером. При этом, как говорит руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Ольга Павлик, в действительности в 2010 году, скорее всего, будет введено 200-250 тыс. кв. м складских помещений.
Сделки как событие
Впрочем, несмотря на отсутствие новых проектов и повальную заморозку недостроенного, рынок «скорее жив». Хотя уровень вакантных помещений в А-классе зашкаливал к концу года за 10%, а в целом по рынкуподобрался к 18-20% (оценка «Миэль – Коммерческая недвижимость»), все-таки период отсутствия активности потихоньку стал сходить на нет к концу лета. Осенью на складской рынок вернулись сделки: сентябрь-октябрь ознаменовались заметным оживлением.
Правда, средний размер сделок за 2009 год сильно сократился – до 7 тыс. кв. м по оценке Jones Lang LaSalle. Среди самых заметных можно отметить сделку по аренде компанией John Deere 45 тыс. кв. м в складском комплексе South Gate, на втором месте – компания «ПРВ», которая арендовала 30тыс.кв.м в складском комплексе «MLP Подольск». Компания «Новый Импульс», известная своей сетью «Утконос», арендовала 23,5 тыс.кв.м в «Северном Домодедово» (в этом комплексе разместятся и склады компаний «Лиггетт-Дукат», ГК «Технопарк», «Милкум», «Новая компания» и «ОСТ» – сделки тоже прошли в конце 2009 года). Еще 15тыс.кв.м арендовала компания Major Terminal в логистическом парке «Истра».
«Начинает оживать спрос со стороны логистических операторов. Так, голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе логистический оператор, специализирующийся на работе с замороженными продуктами, выходит на российский рынок, – рассказывает Ольга Павлик. – Partner Logistics арендовала на 5 лет морозильные помещения площадью 13тыс.кв.м в многотемпературном складском комплексе класса А «Агротерминал» на Симферопольском шоссе в Подмосковье».
Сделкой года в Jones Lang LaSalle называют аренду ведущим БТЭ*-ритейлером «Эльдорадо» 67тыс.кв.м в складском комплексе «ПНК-Чехов». Компания разместит свой основной распределительный центр во 2-й очереди «ПНК-Чехов», строительство которой, к слову сказать, было начато только в конце 2009-го.
Будут ли расти ставки в 2010 году?
На этот счет у участников рынка нет единого мнения. В любом случае, в первой половине года роста точно не случится – здесь речь идет только о том, будут ли они снижаться дальше. «Арендные ставки на складском рынке будут незначительно снижаться в первом полугодии; в третьем квартале 2010 года ставки начнут расти, что будет обусловлено дополнительным всплеском со стороны спроса и сокращением доли вакантных площадей, – прогнозирует генеральный директор Colliers International Максим Гасиев. – В целом мы ожидаем, что в 2010 году конъюнктура рынка складской недвижимости будет выравниваться».
По мнению же Юрия Тараненко, директора «Миэль – Коммерческая недвижимость», снижения ставок в этом году больше не планируется. «Размер арендной ставки на складские помещения класса А в I квартале 2010 года составит примерно $110-115 за кв. м в год, в классе В – $90-100, – говорит эксперт. – И не исключено, что этот показатель будет демонстрировать свой уверенный рост и в среднем за год может увеличиться на 10-12%. С развитием основных экономических показателей арендаторы будут чувствовать недостаток качественного предложения, что повлечет за собой увеличение спроса на качественные складские помещения. Таким образом, сократятся (по нашим оценкам, в 2-3 раза) и объемы незанятых площадей». Стоимость 1 кв. м складской недвижимости, по прогнозу «Миэль – Коммерческая недвижимость», составит в первом квартале 2010 года 35-40тыс.руб., и скорого роста этого показателя ждать не стоит.
Судя по всему, стоит проследить за сделками, которые будут заключаться в первом – начале второго квартала: если не будет заметного спада, предположение о скором оживлении (не до докризисного уровня, конечно) рынка с большой вероятностью подтвердится.
Приложение
Динамика основных показателей предложения по рынку производственно-складских помещений (все классы) в 2009 году.
Данные консалтинговой компании RRG
Начало периода
Количество
Стоимость, млн $
Площадь, тыс.кв.м
Средняя площадь, тыс.кв.м
Средневзвешенная цена, $/кв.м
01.01.2009
64
904
449
7,01
2014
01.02.2009
74
870
475
6,42
1832
01.03.2009
84
956
496
5,91
1925
01.04.2009
87
827
507
5,83
1630
01.05.2009
86
893
563
6,54
1587
01.06.2009
89
999
599
6,73
1666
01.07.2009
80
883
562
7,03
1570
01.08.2009
80
868
549
6,86
1580
01.09.2009
92
880
554
6,02
1588
01.10.2009
100
901
556
5,56
1621
01.11.2009
89
793
489
5,49
1623
01.12.2009
94
840
476
5,07
1764
* БТЭ – бытовая техника и электроника.
Валерия Семенова,
интернет-журнал "Собственник" от 21.01.2010 г.
