Мировой финансовый кризис определил новую расстановку сил на российском рынке недвижимости: на первый план вышли банки-кредиторы. /газета "Московская перспектива"
От строительных компаний им достались дорогие активы
Мировой финансовый кризис определил новую расстановку сил на российском рынке недвижимости: на первый план вышли банки-кредиторы. К ним от строительных компаний за долги перешли многомиллионные активы в виде незавершенных и готовых объектов, а также долей в бизнесе.
Разразившемуся в конце 2008 года кризису предшествовал период «строительного бума», когда строительством не занимался только очень ленивый. Компании расширяли диапазон деятельности, реализуя проекты в совершенно разных сегментах рынка.
Крупные застройщики успешно отвоевали лучшие площадки и запустили весьма амбициозные, а соответственно, и затратные проекты. При этом подавляющее большинство объектов возводилось на заемные деньги. Однако возвращать долги в условиях упавшего в кризис спроса на недвижимость строительные компании уже не могли (точнее, могли далеко не все). Самыми уязвимыми оказались крупные застройщики, бравшие огромные кредиты под свои проекты. Таким образом в собственность банков стали переходить заложенные активы различной ликвидности и степени готовности.
Самыми крупными владельцами активов, перешедших к ним в счет погашения задолженностей, считаются Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк - эти финансовые структуры много и охотно давали кредиты игрокам строительного рынка, в том числе на масштабные, знаковые проекты. Например, в прошлом году Сбербанку отошли 60 тысяч квадратных метров апартаментов в одном из самых масштабных проектов компании Capital group - строящемся комплексе «Город столиц» в ММДЦ «Москва-Сити» (проект был заложен под кредит в 400 миллионов долларов). О передаче банку своих проектов (двух жилых комплексов бизнес-класса и нескольких промышленных площадок) заявляла и компания «Главстрой» Олега Дерипаски. Банк ВТБ стал основным владельцем реконструируемого универмага «Детский мир» на Лубянской площади, в рамках реструктуризации долга получив 51 процент акций девелоперской компании «Система-Галс». Банк также стал держателем контрольного пакета акций ЗАО «ДОН-Строй Инвест». Альфа-банк в свою очередь получил от Kopernik Group (ранее группа компаний «МИАН») два бизнес-центра: «Северное сияние» на улице Правды и штаб-квартиру холдинга на Красной Пресне.
В разгар кризиса положение банков, унаследовавших непрофильные активы, казалось довольно затруднительным. Во-первых, они вынуждены были выступать в несвойственной им роли - владельцев, продавцов недвижимости или девелоперов. Во-вторых, продажу крупных объектов на «просевшем» рынке по цене, адекватной размеру задолженности, большинство экспертов считали задачей крайне сложной, если не невозможной. Впрочем, на деле оказалось, что крупные банки с новой ролью как-то справляются.
«Основной бизнес банка - финансовый, а не депелоперский. И главное для него - получить свои денежные средства, а не объект, - комментирует генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников. - Поэтому, если есть возможность реализовать залоговое имущество, это будет сделано в первую очередь. Особенно если в качестве залогового актива выступает ликвидный объект, то есть здание с хорошим местоположением, заполненное арендаторами (желательно брендовыми), со стабильным арендным потоком».
К слову, именно так и поступил Альфа-банк, продав оба действующих бизнес-центра, доставшихся от Kopernik group, и выручив в общей сложности около 130 миллионов долларов.
Однако в качестве залоговых активов, как правило, выступают недостроенные объекты, стоимость которых подчас ниже самого кредита. Поэтому банкам приходится принимать решение о завершении строительства и управления объектом. «Крупные банки создают собственные структуры, но в большинстве случаев нанимают для управления и девелопмента специалистов рынка недвижимости. Причем это может быть и бывший владелец объекта», - отмечает г-н Колокольников.
Подразделения, которые занимаются управлением непрофильными активами и разбираются с проблемными задолженностями, есть у многих крупных кредитных организаций. Сбербанк передает доставшееся от девелоперов имущество на баланс своей дочерней компании - «Сбербанк-Капитал». ВТБ для управления залоговым имуществом создал структуру «ВТБ Долговой центр». У банка также есть собственное девелоперское подразделение - «ВТБ-Девелопмент», которое осуществляет финансирование и контроль реализации проектов в сфере недвижимости. Активами, перешедшими Альфа-банку, занимается его инвестиционное подразделение - компания А1. Подобные структуры есть и у Россельхозбанка, и у МДМ-Банка.
Похоже, что крупных кредиторов сложившаяся ситуация скорее радует, чем расстраивает. Так, в июне прошлого года на Петербургском международном экономическом форуме вице-президент ЗАО «ВТБ-Девелопмент» Александр Ольховский говорил об уникальности момента - дескать, сейчас банки имеют возможность за относительно небольшие деньги входить в капитал девелоперских компаний. Теперь, получив контроль над двумя крупными застройщиками, ВТБ будет заниматься реконструкцией, достройкой и дальнейшим управлением «Детским миром» и всеми жилыми комплексами «ДОН-строя» (самой компании остались проекты коммерческой недвижимости).
Впрочем, не все банки имеют возможность самостоятельно заниматься управлением объектами. Поэтому, скорее всего, залоговое имущество в большинстве случаев будет выставляться на продажу. Но и хорошим «наследством» (ликвидными объектами, которые можно рассчитывать продать по хорошей цене) могут похвастаться далеко не все кредиторы. Найти покупателя на недвижимость сейчас непросто, поэтому продавцам придется существенно сбрасывать цены - как в случае с коммерческими объектами, так и в случае с жильем.
Мария Мягкова,
газета "Московская перспектива" от 30.03.2010
